一、违建事实确凿：项目从合规12层被擅自加建至20层
位于海南省澄迈县某城镇的某碧海岸五星级酒店公寓项目，由海南某峰置业有限公司开发。据相关材料显示，该项目2016年取得的建设工程规划许可证明确规定，地上建筑12层、地下2层，这是项目建设的法定依据与核心约束。但开发商未按规划施工，擅自将地上楼层加建至20层，违建8层，建筑面积达35603.92平方米。该违建事实并非单方陈述，而是县住建部门、资规部门在国家信访投诉平台回复中予以正式确认，部门均明确认定项目属于开发商私自违建，关键信息客观明确。
项目违建直接导致主体结构变更，基础建设与建筑材料质量无法保障，存在重大安全隐患。当事人张某是该项目1单元某号客房买受人，其与开发商签订的网签合同明确约定，项目设计、规划变更需书面通知业主。可开发商不仅违规加建，后续规划调整也未履行书面告知义务，仅在上级部门网站公示，严重忽视购房者知情权。开发商早在2019年1月就已违规交付房屋，彼时项目已建成20层，因违建问题始终无法取得竣工验收备案，长期处于先交房、后补证的违规状态，将购房者置于居住安全与财产权益的双重风险之中。建设到交付，违建贯穿全程，官方认定始终明确，这是整个事件的起点，也是所有矛盾的根源。
二、行政处罚反复：同一违建事实处置前后根本冲突
针对项目违建行为，县综合行政执法机关先后作出行政处罚，其中2023年生效处罚与2025年重新作出的处罚存在根本性冲突，成为事件核心争议点。依据相关材料中的处罚文书，2023年7月14日执法机关作出正式处罚决定书，明确认定开发商未经批准、未按规划报建内容建设，违法扩建13至20层，对该违建部分作出没收违法建筑，并处建设工程造价10%、罚款6775014.82元的处罚，该处罚已依法生效，具备确定力与执行力。
2025年4月21日，执法机关就同一违建事实作出处罚决定书，变更此前作出的处罚结果，将没收违法建筑变更为责令180天内补办规划许可证，罚款比例降至5%，金额3387507.41元。从没收违建到允许补办手续，从高额罚款到降低罚款比例，两次处罚对同一违法行为的处理方式、结果存在明显不同。县营商环境建设部门在给当事人的回复中说明，该项目属历史遗留问题，2025年3月在海南省高院、省营商环境厅主持下，县上级部门、执法机关与开发商达成和解，据此撤销2023年处罚，重新作出新处罚，并参照省资规厅文件按“证缴分离”原则办理许可变更。这一背景虽解释了处罚调整缘由，却严重影响行政处罚的稳定性与严肃性，购房者基于生效处罚形成的合理信赖受到影响，权益保障陷入不确定状态。且整个过程中，开发商未履行合同约定的告知义务，购房者作为利害关系人始终处于信息不对称的被动位置。
三、规划许可违规变更：已没收违建因变更许可形成行政冲突
行政处罚调整后，项目规划许可随之变更，与生效处罚决定直接冲突。该项目2019年1月已违规交房，直至2025年11月才补办规划许可，实际已交付使用近7年，属于典型的先违建、先交房、后补证，进一步加剧合规性争议。根据相关材料中的规划许可证信息，项目2016年原始许可证明确地上12层、地下2层，2025年11月，县行政审批服务部门核发变更后的规划许可证，将地上层数调整为20层，对13至20层违建部分进行变更许可。变更操作直接在2016年规划许可证副本上改动层数，将12层改为20层，正本显示2025年11月21日完成变更。
从行政许可法定逻辑来看，建设工程规划许可属于事前审批，核心是审查项目是否符合规划条件。该项目先实施违法建设后补办许可，颠倒了事前审查、合规批准的法定程序，属于对违法建设结果的变更许可。结合2023年生效处罚决定，13至20层已被认定为违法建筑并没收，按罚没财物管理规则，该部分建筑所有权已归国家，开发商不再具备申请规划许可的主体资格与权利基础。审批部门仍为建设单位办理变更许可，导致行政机关内部行为效力冲突：执法机关认定违建并没收，审批部门为违建补发许可，项目法律状态长期模糊混乱状态。县营商环境建设部门称企业申报材料符合审批清单要求、部门依规办理，主要从形式要件予以办理，未回应许可与生效处罚冲突、审批程序倒置等核心问题。对购房者而言，项目2019年1月交房至2025年11月才变更规划许可，已违规交付使用近7年，规划变更并未消除违建带来的安全隐患，违规交房、未竣工验收备案、合同约定权益未落实等问题依旧存在，合法权益在行政行为冲突中持续受损。
四、购房者的核心诉求与合法权益期待
张某身为普通购房者，全程依法理性维权，诉求均合法合理。他希望相关部门关注前后相悖的行政处罚，恪守生效行政决定效力，保障执法严谨统一，避免违法事实定性出现变动。同时建议核查当地审批部门对已判定没收的违法建设核发变更规划许可的行为，依法处理与生效处罚决定冲突的审批文件，厘清项目合法属性。
此外，当事人要求开发商正视违建、违规交房等问题，消除项目安全隐患，赔付违规建设造成的损失，并退还购房款项。其所有诉求均依据购房合同与客观事实，未超出法律范畴。核心诉求在于推动法治秩序落实、保障行政公信力，希望房屋建设合规合法、行政处置稳定统一、购房合约如约履行，切实守护自身居住与财产权益，这份诉求契合法理情理，属于购房者依法应享有的合法权益。
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